Plusieurs propriétaires de biens immobiliers locatifs se retrouvent souvent face à des situations de loyers impayés. De nombreux bailleurs souffrent du non-paiement du loyer de leurs locataires. Il peut s’agir d’un endettement, d’une perturbation des activités ou des projets en arrêt ou simplement d’un manque à gagner. Certaines méthodes comme l’usage des critères pour choisir les candidats avant la location du bien, permettent d’éviter d’être confronté à ce genre de problème, mais surtout d’anticiper sur les risques d’impayés. Mais une fois que vous êtes dans le bain, la loi vous aide à trouver des solutions pratiques pour recouvrer votre dû.
Comment faire face à un locataire insolvable ?
Une situation de loyer impayé est aussi gênante pour le bailleur que pour le locataire. Lorsque vous êtes confrontés à une telle situation, vous pouvez vous rapprocher d’un avocat spécialisé en droit immobilier afin qu’il vous donne des conseils. Si vous n’agissez pas rapidement, cela risque de vous causer préjudice sur le long terme. Après un certain délai, il ne sera plus possible de recouvrer toute la somme due par le locataire. Il est donc nécessaire d’intenter des actions le plus vite possible et d’apporter des preuves de l’insolvabilité du bailleur.
La négociation à l’amiable
Il s’agit d’une procédure tout à fait ordinaire et c’est la première démarche que vous devez entreprendre face à une situation de loyers impayés. Le propriétaire bailleur se rapproche auprès de son locataire afin de comprendre les raisons pour lesquelles il ne parvient pas à s’acquitter de son obligation. Les raisons du non-paiement du loyer sont nombreuses. Il peut s’agir d’un oubli, d’un retard ou encore d’une difficulté financière. Dans ce cas, les parties essayent de trouver un compromis équitable pour tous.
Si le propriétaire n’obtient pas de réponse à la première tentative, il se doit d’insister, mais cette fois en adressant une mise en demeure de payer pour que le problème soit régularisé. Il est d’ailleurs conseillé d’envoyer le courrier en recommandé avec accusé de réception pour avoir une preuve palpable en cas de poursuite du litige en justice.
Lorsque la phase d’arrangement à l’amiable n’a pas été respectée, le tribunal peut refuser la plainte du propriétaire. Il est conseillé de faire appel à un médiateur de justice pour plus de confidentialité et le respect des clauses adoptées pour une homologation lors d’un jugement.
Une injonction de payer
Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, le bailleur dispose du droit de lui adresser une sommation de payer. Cette injonction formelle et obligatoire peut être émise par une autorité. Il est important de noter que le refus de payer le loyer ne doit pas être motivé par une exception d’inexécution justifiée comme la réalisation des travaux rendant impossible l’usage du bien.
Résiliation du contrat de bail
En cas de non-paiement du loyer, le bailleur peut entamer une procédure en justice afin de mettre un terme au bail. Il doit donc obtenir une autorisation judiciaire en apportant la preuve que le locataire a manqué à son obligation de payer le loyer. Ce dernier sera informé par assignation du procès intenté contre sa personne. Il est possible que le juge apprécie la situation d’une autre manière et qu’il décide d’appliquer une sentence différente.