La loi Climat 2025 transforme profondément le rapport entre propriétaires et locataires concernant la performance énergétique des logements. Avec l’interdiction progressive de location des « passoires thermiques » et l’obligation de rénovation pour les bailleurs, cette législation renforce considérablement les droits des locataires. Ces derniers disposent désormais de leviers juridiques pour exiger des améliorations thermiques, refuser certaines augmentations de loyer ou même obtenir des compensations financières. Cette réforme s’inscrit dans l’objectif national de réduction de 40% des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030, tout en protégeant le pouvoir d’achat des ménages face à la précarité énergétique.
Le nouveau cadre réglementaire des passoires thermiques
La loi Climat 2025 instaure un calendrier contraignant pour l’éradication des logements énergivores. Dès janvier 2025, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) seront interdits à la location, suivis par l’ensemble des logements G en 2026, puis des F en 2028 et des E en 2034. Cette mesure concerne près de 5,2 millions de logements en France, soit 17% du parc locatif national.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient l’outil central de cette politique. Sa validité est désormais de 10 ans pour les logements construits après 1975, mais seulement de 4 ans pour les constructions antérieures. Les propriétaires doivent obligatoirement afficher la classe énergétique dans toutes les annonces immobilières, avec des sanctions financières pouvant atteindre 3000€ pour les particuliers et 15000€ pour les professionnels en cas de manquement.
La nouvelle réglementation modifie la définition même du « logement décent ». Un habitat présentant une consommation énergétique excessive est désormais juridiquement considéré comme indigne à l’habitation. Cette qualification ouvre aux locataires des voies de recours inédites, notamment la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) sans passer par une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Le texte prévoit des mécanismes de contrôle renforcés. Les collectivités territoriales se voient attribuer un pouvoir d’inspection accru, avec la création dans chaque département d’une cellule spécialisée rattachée aux services préfectoraux. Ces équipes peuvent réaliser des contrôles inopinés et dresser des procès-verbaux transmis au procureur de la République en cas d’infractions caractérisées.
Les droits renforcés des locataires en matière d’information
La loi Climat 2025 consacre un véritable droit à l’information pour les locataires. Avant la signature du bail, le propriétaire doit désormais communiquer non seulement le DPE mais aussi un document détaillant la consommation énergétique réelle du logement sur les trois dernières années. Ce document doit préciser les coûts énergétiques mensuels moyens et les variations saisonnières, permettant au futur locataire d’anticiper ses dépenses avec précision.
Les locataires existants bénéficient d’un droit d’accès aux informations concernant les projets de rénovation du bâtiment. Le bailleur est tenu de communiquer, au plus tard trois mois avant le début des travaux, un dossier technique complet comprenant la nature des interventions, leur calendrier prévisionnel, l’impact estimé sur la performance énergétique et les éventuelles modifications du montant du loyer. Cette obligation s’applique même dans le cas de travaux réalisés dans les parties communes d’une copropriété.
Un formulaire standardisé a été créé par décret pour faciliter les demandes d’information des locataires. Ce document, disponible en ligne sur le site du Ministère de la Transition écologique, doit être transmis au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose alors d’un délai de 15 jours pour fournir les éléments demandés, sous peine d’une amende administrative pouvant atteindre 5000€ pour les personnes physiques et 25000€ pour les personnes morales.
Le droit de suivre la consommation énergétique
La loi introduit l’obligation d’installer des compteurs individuels pour le chauffage, l’eau chaude et le refroidissement dans tous les immeubles collectifs. Les locataires peuvent désormais accéder à leurs données de consommation en temps réel via une interface numérique. Cette mesure vise à responsabiliser les occupants tout en leur permettant d’identifier d’éventuelles anomalies techniques ou surfacturations.
Les propriétaires doivent également informer les locataires des aides financières disponibles pour améliorer la performance énergétique du logement. Un document récapitulatif des dispositifs nationaux (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro) et locaux doit être annexé au contrat de location et actualisé chaque année. Cette disposition reconnaît le rôle actif que peuvent jouer les occupants dans l’identification des besoins de rénovation.
L’encadrement des loyers face aux performances énergétiques
La loi Climat 2025 introduit un système de bonus-malus sur les loyers directement lié à la performance énergétique. Pour les logements classés A ou B, les propriétaires peuvent appliquer une majoration allant jusqu’à 5% au-dessus des plafonds fixés dans les zones tendues. À l’inverse, une décote obligatoire s’applique pour les logements énergivores : -10% pour les classés E, -15% pour les F et -20% pour les G, calculée sur les loyers médians de référence.
Les révisions annuelles de loyer sont désormais conditionnées à la performance énergétique. Depuis janvier 2023, les propriétaires de passoires thermiques (F et G) ne peuvent plus appliquer l’indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL). Cette mesure sera étendue aux logements classés E à partir de 2026. Pour les bailleurs concernés, seule une rénovation permettant d’atteindre au minimum la classe D autorisera de nouveau les augmentations annuelles.
Le texte instaure un droit de contestation renforcé pour les locataires. Si la classe énergétique réelle du logement s’avère inférieure à celle annoncée lors de la signature du bail, le locataire peut exiger une révision immédiate du loyer, sans attendre le renouvellement du contrat. Cette demande s’effectue par lettre recommandée et, en cas de refus du propriétaire, la Commission départementale de conciliation peut être saisie pour statuer dans un délai de deux mois.
Les travaux de rénovation énergétique peuvent justifier une augmentation de loyer, mais selon des critères strictement encadrés. L’amélioration doit être significative (gain d’au moins deux classes énergétiques) et le montant de la hausse ne peut excéder 50% du coût réel des travaux, étalé sur six ans maximum. Le bailleur doit fournir les justificatifs détaillés des dépenses engagées et obtenir l’accord écrit du locataire avant d’appliquer toute majoration.
Un dispositif innovant de loyer progressif a été introduit pour les logements ayant fait l’objet d’une rénovation complète. Le contrat peut prévoir une augmentation échelonnée sur trois ans, permettant au locataire d’absorber graduellement la hausse tout en bénéficiant immédiatement des économies d’énergie. Ce mécanisme nécessite toutefois l’établissement d’un avenant au bail initial, précisant clairement le calendrier des augmentations.
Les recours en cas de non-conformité énergétique
La loi Climat 2025 renforce considérablement les voies de recours à disposition des locataires confrontés à des logements énergivores. La procédure a été simplifiée avec l’instauration d’un formulaire unique de signalement, disponible en ligne ou auprès des mairies. Ce document, une fois complété, est automatiquement transmis aux services départementaux compétents qui doivent effectuer une visite de contrôle dans un délai maximal de 21 jours.
Les locataires peuvent désormais solliciter l’intervention d’un médiateur de l’énergie, fonction créée spécifiquement par la loi. Ce professionnel indépendant dispose de prérogatives étendues pour examiner les situations litigieuses et proposer des solutions amiables. Sa saisine, gratuite pour le locataire, suspend automatiquement les délais de prescription des actions judiciaires pendant une durée maximale de trois mois.
En cas de non-respect des normes minimales d’efficacité énergétique, le locataire peut exercer un droit de rétention sur une partie du loyer. Ce montant, plafonné à 20% du loyer hors charges, doit être consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires. Cette mesure constitue une incitation forte pour les propriétaires récalcitrants, tout en protégeant juridiquement le locataire contre les risques d’expulsion pour impayés.
La loi introduit une présomption de préjudice pour les occupants de passoires thermiques. Les tribunaux peuvent désormais accorder des dommages-intérêts forfaitaires sans que le locataire ait à démontrer précisément l’étendue de son préjudice. Le montant de cette indemnisation est calculé selon un barème national qui prend en compte la surface du logement, sa classe énergétique et la durée d’occupation. Pour un appartement de 50m² classé G occupé pendant un an, l’indemnité peut atteindre 2400€.
Les associations de défense des locataires se voient reconnaître un droit d’action collective. Elles peuvent désormais engager des procédures judiciaires au nom d’un groupe de locataires confrontés à des situations similaires, notamment dans les immeubles appartenant à un même bailleur. Cette disposition facilite l’accès à la justice pour les ménages modestes et renforce l’efficacité des recours par la mutualisation des moyens.
L’accompagnement financier des rénovations: une responsabilité partagée
La loi Climat 2025 instaure un droit à la rénovation pour tous les locataires, indépendamment de leurs ressources. Un fonds national de garantie, doté initialement de 500 millions d’euros, a été créé pour préfinancer les travaux dans les logements occupés par des ménages modestes (revenus inférieurs à 60% du plafond de ressources HLM). Ce dispositif permet de réaliser les améliorations énergétiques sans attendre la capacité d’investissement du propriétaire.
Les locataires peuvent désormais proposer et cofinancer certains travaux d’amélioration thermique. S’ils souhaitent installer à leurs frais des équipements économes en énergie (thermostat connecté, robinets thermostatiques, etc.), le bailleur ne peut s’y opposer sans motif légitime. En contrepartie, le locataire bénéficie d’une réduction de loyer proportionnelle aux économies d’énergie générées, calculée selon une formule établie par décret.
Un système innovant de tiers-financement participatif a été mis en place. Les locataires peuvent contribuer volontairement au financement des rénovations énergétiques via une majoration temporaire de leur loyer, compensée par les économies d’énergie réalisées. Ce mécanisme, encadré par un contrat tripartite incluant un organisme financier agréé, garantit que la somme des mensualités supplémentaires reste inférieure aux gains énergétiques obtenus.
La loi prévoit des incitations fiscales pour les propriétaires qui réalisent des travaux d’amélioration énergétique substantiels. Le crédit d’impôt transition énergétique a été remplacé par un système de déduction fiscale plus avantageux, pouvant atteindre 40% du montant des travaux pour les rénovations globales. En contrepartie, le bailleur s’engage à maintenir le loyer à un niveau raisonnable pendant une durée minimale de six ans.
Pour faciliter les rénovations en copropriété, où résident de nombreux locataires, la loi simplifie les processus décisionnels. Le vote des travaux d’amélioration énergétique ne requiert plus qu’une majorité simple (article 24) au lieu de la majorité absolue (article 25) précédemment exigée. Les locataires disposent désormais d’un droit de participation consultative aux assemblées générales pour les questions relatives aux performances énergétiques du bâtiment.
Un fonds de solidarité énergétique
Un mécanisme de solidarité territoriale a été instauré avec la création de fonds départementaux dédiés aux rénovations d’urgence. Financés par une taxe additionnelle sur les logements vacants et une contribution des fournisseurs d’énergie, ces fonds peuvent intervenir rapidement pour réaliser les travaux indispensables dans les situations critiques, notamment lorsque la santé des occupants est menacée par la précarité énergétique du logement.
Le nouveau paradigme du partage de responsabilité énergétique
La loi Climat 2025 marque l’émergence d’un modèle collaboratif entre propriétaires et locataires. Elle dépasse la vision traditionnelle où le bailleur assume seul la responsabilité du bâti, tandis que l’occupant gère sa consommation. Désormais, les deux parties sont engagées dans une démarche commune d’optimisation énergétique, avec des droits et des obligations symétriques.
Cette approche se concrétise par la généralisation des contrats de performance énergétique (CPE) dans le secteur locatif. Ces documents, annexés au bail, fixent des objectifs chiffrés de consommation et prévoient des mécanismes d’ajustement du loyer en fonction des résultats obtenus. Si la performance réelle s’avère inférieure aux prévisions, le locataire bénéficie automatiquement d’une compensation financière, calculée selon une formule prédéfinie.
La loi introduit le concept de « bail vert résidentiel », inspiré des pratiques déjà établies dans l’immobilier commercial. Ce contrat spécifique définit les engagements respectifs du propriétaire et du locataire en matière d’économies d’énergie. Il peut prévoir, par exemple, l’installation par le bailleur d’un système de chauffage performant, en contrepartie d’un engagement du locataire à respecter certaines pratiques de consommation raisonnée.
Les données énergétiques deviennent un élément central de cette nouvelle relation. Les compteurs communicants permettent désormais un suivi précis des consommations, partagé entre propriétaire et locataire. Cette transparence facilite l’identification des dysfonctionnements techniques (responsabilité du bailleur) et des comportements énergivores (responsabilité de l’occupant), permettant des interventions ciblées et efficaces.
Pour accompagner cette évolution, un réseau de conseillers en transition énergétique a été déployé sur l’ensemble du territoire. Ces professionnels, formés spécifiquement aux enjeux du secteur locatif, peuvent être sollicités gratuitement par les propriétaires comme par les locataires. Ils proposent des diagnostics personnalisés, identifient les solutions techniques adaptées et facilitent l’accès aux dispositifs d’aide financière.
Cette nouvelle approche représente une véritable révolution culturelle dans le rapport locatif. Elle reconnaît que la performance énergétique d’un logement résulte autant de ses caractéristiques techniques que des pratiques de ses occupants. En responsabilisant les deux parties, la loi Climat 2025 crée les conditions d’une transition écologique efficace et socialement équitable dans le secteur résidentiel.
