Les loyers commerciaux sont un sujet crucial pour les entrepreneurs et les propriétaires de magasins. Cependant, il existe des règles encadrant ces loyers afin d’assurer un équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du locataire. Dans cet article, nous abordons l’encadrement du loyer dans le cadre des locations de magasins et les principales règles à connaître.
Règles générales concernant le loyer des baux commerciaux
Les baux commerciaux sont régis par le Code de commerce, qui prévoit des dispositions spécifiques en matière de fixation et de révision du loyer. Ces dispositions ont pour objectif d’assurer la sécurité juridique et financière des parties, mais aussi de favoriser la pérennité des entreprises locataires.
Le loyer initial est librement fixé par le bailleur et le locataire lors de la signature du contrat. En revanche, la révision du loyer est encadrée par la loi en fonction de l’indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). De plus, cette révision ne peut intervenir qu’à l’occasion d’un renouvellement du bail ou d’une clause contractuelle permettant une révision périodique.
L’encadrement du loyer lors du renouvellement du bail
Lors du renouvellement d’un bail commercial, la révision du loyer est encadrée par la loi Pinel. Cette loi a instauré un plafonnement de la variation du loyer lors du renouvellement, afin d’éviter des augmentations trop importantes et préjudiciables pour le locataire. Ce plafonnement est établi en fonction de l’évolution de l’ILC ou de l’ILAT, selon le secteur d’activité.
Ainsi, lors du renouvellement du bail, la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice choisi sur une période de trois ans. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle :
- si le bail initial avait été conclu avec un loyer manifestement sous-évalué,
- si des travaux importants ont été réalisés par le bailleur ou à sa demande,
- si un changement notable dans les facteurs locaux de commercialité a entraîné une modification de la valeur locative.
L’encadrement du loyer en cas de déspécialisation
La déspécialisation est le changement d’activité exercée dans un local commercial. Elle peut être partielle (adjonction d’une nouvelle activité) ou totale (remplacement de l’activité initiale). En cas de déspécialisation, le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse en tenant compte des éléments suivants :
- la situation géographique et les caractéristiques du local,
- les facteurs locaux de commercialité,
- la comparaison avec les loyers pratiqués pour des locaux similaires et dans des conditions similaires.
Toutefois, cette révision ne peut pas entraîner une augmentation du loyer supérieure à 10% par an, afin de ne pas pénaliser le locataire qui souhaite diversifier ou adapter son activité.
Les recours possibles en cas de litige sur le loyer
En cas de désaccord sur le loyer entre le bailleur et le locataire, plusieurs solutions existent :
- la négociation amiable, qui est toujours préférable pour éviter les frais et les délais liés à une procédure judiciaire,
- le recours à un expert, dont la mission sera d’évaluer la valeur locative du local en tenant compte des critères légaux et de donner un avis indépendant,
- la saisine du juge des baux commerciaux, qui tranchera le litige en fonction des éléments fournis par les parties et éventuellement de l’avis d’un expert judiciaire.
Dans tous les cas, il est important de se faire accompagner par un professionnel du droit (avocat ou notaire) pour défendre au mieux ses intérêts.
Pour conclure, l’encadrement du loyer dans le cadre des locations de magasins est essentiel pour assurer un équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du locataire. Les règles applicables dépendent de la situation (renouvellement, déspécialisation) et permettent d’éviter des variations trop importantes du loyer. En cas de litige, il est préférable de privilégier la négociation amiable ou le recours à un expert avant d’envisager une action en justice.