Le bail réel solidaire (BRS) est une solution innovante et solidaire pour faciliter l’accès au logement, notamment pour les ménages aux revenus modestes. Mais qu’en est-il des garanties offertes aux locataires en termes de droit à la réduction du loyer en cas de désordres structurels ? Cet article vous apporte un éclairage sur ce sujet.
Le bail réel solidaire : rappel du concept
Instauré par la loi ALUR en 2014, le bail réel solidaire permet de dissocier la propriété du bâti (appartement ou maison) de celle du foncier (terrain). Concrètement, le ménage acquiert le logement sans avoir à acheter le terrain sur lequel il est construit. Le terrain est détenu par un organisme de foncier solidaire (OFS), généralement une collectivité territoriale ou un établissement public.
L’objectif principal du BRS est de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. En effet, en dissociant le foncier et le bâti, le coût d’acquisition du logement est considérablement réduit, permettant ainsi à davantage de personnes d’accéder à la propriété.
Le BRS fonctionne selon un principe de solidarité intergénérationnelle : lorsqu’un ménage quitte le logement, il doit le revendre à un prix encadré, permettant à un autre ménage aux revenus modestes d’en devenir propriétaire.
Les désordres structurels : définition et conséquences pour les locataires
Un désordre structurel est une défaillance ou anomalie affectant la construction d’un bâtiment et pouvant compromettre sa solidité, son étanchéité ou sa conformité aux normes en vigueur. Ces désordres peuvent être liés à des vices cachés, des défauts de conception ou de réalisation, ou encore à l’utilisation de matériaux inadaptés.
En cas de désordres structurels, les locataires peuvent se trouver confrontés à divers problèmes tels que des infiltrations d’eau, des fissures importantes, des affaissements de plancher ou encore des problèmes d’isolation thermique et phonique. Ces désagréments peuvent avoir un impact sur la qualité de vie des occupants et entraîner des coûts supplémentaires pour les réparations nécessaires.
Le droit à la réduction du loyer en cas de désordres structurels
Dans le cadre d’un BRS, les locataires disposent de garanties spécifiques en cas de désordres structurels. En effet, selon l’article L. 253-4 du Code de la construction et de l’habitation, les OFS, en tant que propriétaires fonciers, sont tenus d’assurer la réparation des désordres affectant la solidité du logement ou le rendant impropre à sa destination. De plus, les OFS sont également responsables des vices cachés et des défauts de conformité.
Ainsi, en cas de désordres structurels constatés dans leur logement, les locataires ont le droit de demander une réduction du loyer à l’OFS. Cette réduction doit être proportionnelle à l’importance des désordres et à leur impact sur la jouissance du logement. Le montant de la réduction est fixé par un expert indépendant ou, à défaut d’accord entre les parties, par le juge.
Les démarches à effectuer en cas de désordres structurels
Si vous êtes locataire d’un logement en BRS et que vous constatez des désordres structurels, voici les étapes à suivre :
- Signalez les désordres : informez rapidement l’OFS des problèmes constatés en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Joignez-y des photos et un descriptif détaillé des désordres.
- Demandez une expertise : si l’OFS ne conteste pas votre demande, il peut faire appel à un expert pour évaluer l’ampleur des désordres et déterminer les travaux nécessaires.
- Négociez une réduction du loyer : en fonction du rapport d’expertise, tentez de négocier une réduction du loyer avec l’OFS. Si aucun accord n’est trouvé, vous pouvez saisir le juge compétent.
- Assurez le suivi des travaux : enfin, veillez à ce que les travaux de réparation soient effectués conformément aux préconisations de l’expert et dans les délais impartis.
En conclusion, le bail réel solidaire offre des garanties spécifiques aux locataires en cas de désordres structurels. Ils ont notamment le droit de demander une réduction du loyer proportionnelle à l’importance des désordres. Toutefois, il est important de suivre les démarches appropriées pour faire valoir ses droits et obtenir réparation.