La performance énergétique des bâtiments constitue un enjeu majeur de la transition écologique en France. Le législateur a progressivement renforcé les obligations d’information des locataires et acquéreurs concernant la qualité énergétique des logements. Parmi ces dispositifs, l’audit énergétique et les documents annexés aux baux jouent un rôle fondamental dans la transparence du marché immobilier. Ces exigences, qui s’inscrivent dans une démarche de lutte contre les passoires thermiques, modifient considérablement les pratiques des professionnels et particuliers. Quelles sont ces obligations légales? Comment les mettre en œuvre? Quelles conséquences en cas de non-respect? Cet exposé juridique analyse le cadre normatif actuel, les obligations des bailleurs et les sanctions encourues tout en proposant des recommandations pratiques pour une mise en conformité efficace.
Le cadre juridique de l’audit énergétique en matière locative
L’audit énergétique s’inscrit dans un arsenal législatif qui n’a cessé de s’étoffer depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a considérablement renforcé les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments, notamment pour les contrats locatifs. Ce texte fondateur a modifié en profondeur les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.
Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) définit dans ses articles L.126-26 et suivants les modalités de réalisation de l’audit énergétique. Celui-ci doit être réalisé par un professionnel qualifié et indépendant, disposant d’une assurance professionnelle adaptée. L’arrêté du 4 mai 2022 précise le contenu de l’audit énergétique, qui doit comprendre des propositions de travaux pour atteindre une consommation énergétique primaire inférieure à 330 kWh/m²/an.
Pour les logements classés F ou G (qualifiés de « passoires thermiques »), l’audit énergétique est devenu obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour toute mise en location. Cette obligation s’appliquera progressivement aux logements classés E (à partir du 1er janvier 2025), puis D (à partir du 1er janvier 2034).
Distinction entre DPE et audit énergétique
Il convient de distinguer le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de l’audit énergétique. Le DPE, rendu opposable depuis le 1er juillet 2021, fournit une information sur la consommation énergétique d’un logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. L’audit énergétique va plus loin en proposant des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance énergétique du logement.
La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 8 juillet 2022 (Civ. 3e, n°21-18.056) que le DPE constitue un élément déterminant du consentement, susceptible d’engager la responsabilité du bailleur en cas d’informations erronées. Cette jurisprudence s’appliquera vraisemblablement à l’audit énergétique.
Les textes réglementaires prévoient des sanctions en cas de non-respect de ces obligations. L’article L.271-4 du CCH prévoit que l’absence d’audit énergétique, lorsqu’il est obligatoire, peut entraîner l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer. De plus, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et solliciter des dommages-intérêts pour manquement à l’obligation d’information précontractuelle.
- Base légale : Loi n°2021-1104 du 22 août 2021
- Entrée en vigueur progressive selon la classe énergétique
- Contenu technique défini par l’arrêté du 4 mai 2022
Le Conseil d’État a validé le dispositif dans une décision du 15 mars 2023, rejetant les recours formés par certains syndicats de propriétaires qui contestaient la proportionnalité des mesures adoptées. Cette validation juridictionnelle confirme la solidité du cadre normatif actuel.
Les documents obligatoires à annexer aux baux : inventaire et régime juridique
Le contrat de bail doit être accompagné de plusieurs documents annexes, dont la liste s’est considérablement allongée ces dernières années. Ces documents visent principalement à informer le locataire sur les caractéristiques techniques et environnementales du logement qu’il s’apprête à occuper.
En matière énergétique, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) constitue l’annexe fondamentale. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un DPE datant de moins de dix ans. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable, ce qui signifie que le locataire peut se prévaloir des informations qu’il contient contre le bailleur.
Pour les logements classés F ou G, l’audit énergétique doit désormais être annexé au contrat de bail. Cet audit doit présenter des propositions de travaux adaptés au logement pour améliorer sa performance énergétique, avec un chiffrage précis et des indications sur les aides financières mobilisables.
Liste exhaustive des documents énergétiques obligatoires
Outre le DPE et l’audit énergétique (pour les logements concernés), plusieurs autres documents relatifs à la performance énergétique doivent être annexés au bail :
- L’état des risques naturels et technologiques (ERNT), renommé état des risques et pollutions (ERP)
- L’attestation de conformité des installations intérieures d’électricité et de gaz si elles datent de plus de 15 ans
- Le diagnostic amiante pour les immeubles construits avant 1997
- L’état des nuisances sonores aériennes pour les logements situés dans les zones définies par un plan d’exposition au bruit
La jurisprudence a progressivement clarifié la portée de ces obligations. Dans un arrêt du 12 janvier 2022 (Cass. civ. 3e, n°20-20.223), la Cour de cassation a jugé que l’absence de DPE peut constituer un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, justifiant une réduction de loyer.
Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 a modifié certaines modalités de remise de ces documents. Désormais, le bailleur peut, avec l’accord explicite du locataire, transmettre ces annexes par voie électronique, à condition qu’elles soient dans un format non modifiable. Cette dématérialisation facilite les démarches administratives tout en garantissant l’intégrité des informations transmises.
L’article 3-1 de la loi de 1989 prévoit que le montant des dépenses théoriques de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire doit figurer dans une annexe informative. Cette obligation, renforcée par le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020, vise à sensibiliser les locataires aux coûts énergétiques prévisionnels du logement.
La Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) a émis des recommandations concernant la conservation de ces documents, qui contiennent des données personnelles. Le bailleur doit veiller à ne pas conserver ces informations au-delà de la durée nécessaire à l’exécution du contrat de bail et au respect des obligations légales.
Les implications pratiques de l’audit énergétique pour les bailleurs
La réalisation d’un audit énergétique représente une démarche complexe et coûteuse pour les propriétaires bailleurs. Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), le coût moyen d’un audit se situe entre 600 et 1200 euros, en fonction de la surface et de la complexité du bâtiment. Cette charge financière s’ajoute aux autres diagnostics obligatoires et peut peser significativement sur la rentabilité locative, particulièrement pour les petits propriétaires.
La sélection d’un auditeur énergétique qualifié constitue une étape critique. Seuls les professionnels certifiés par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (COFRAC) peuvent réaliser ces audits. Le bailleur doit vérifier les qualifications du professionnel (certification RGE – Reconnu Garant de l’Environnement) et son assurance professionnelle spécifique avant de lui confier la mission.
Le délai de réalisation d’un audit énergétique varie généralement entre deux et quatre semaines, incluant la visite du logement, les calculs thermiques et la rédaction du rapport final. Les bailleurs doivent donc anticiper cette démarche avant toute mise en location pour éviter des retards dans la commercialisation du bien.
Organisation et planification des travaux recommandés
L’audit identifie plusieurs scénarios de rénovation énergétique, classés par ordre de priorité et d’efficience. Le bailleur doit analyser ces recommandations à l’aune de sa stratégie patrimoniale et de ses capacités financières. La planification des travaux peut s’échelonner sur plusieurs années, en commençant par les interventions les plus rentables en termes d’amélioration énergétique rapportée à l’investissement.
Les travaux d’amélioration énergétique peuvent être réalisés en site occupé ou nécessiter le départ temporaire du locataire. L’article 7-f de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit laisser exécuter les travaux d’amélioration des performances énergétiques. Toutefois, si ces travaux rendent le logement inhabitable, le bailleur peut, sous certaines conditions, demander la résiliation du bail moyennant un préavis de six mois et le versement d’une indemnité.
Le financement des travaux constitue souvent le principal obstacle à la rénovation énergétique. Plusieurs dispositifs d’aide existent :
- MaPrimeRénov’ (fusionnant l’ancien crédit d’impôt transition énergétique et les aides de l’ANAH)
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
- Les aides locales des collectivités territoriales
- La TVA à taux réduit (5,5%) pour les travaux d’amélioration énergétique
La rentabilité des investissements énergétiques doit être évaluée sur le long terme. Si le temps de retour sur investissement peut paraître long (souvent plus de 10 ans), ces travaux permettent de valoriser le patrimoine, d’améliorer l’attractivité locative et d’anticiper les futures obligations réglementaires. Une étude de l’ADEME montre qu’un logement économe en énergie se loue plus facilement et connaît moins de périodes de vacance locative.
La communication avec le locataire sur les travaux prévus est fondamentale. Le bailleur a intérêt à l’impliquer dans la démarche de rénovation énergétique en l’informant des bénéfices attendus en termes de confort et d’économies sur les charges. Cette transparence favorise l’acceptation des éventuelles nuisances temporaires liées aux travaux.
Les conséquences juridiques du non-respect des obligations d’information énergétique
Le non-respect des obligations relatives à l’audit énergétique et aux documents annexes peut entraîner diverses sanctions juridiques pour le bailleur. Ces sanctions, qui se sont renforcées au fil des réformes législatives, visent à garantir l’effectivité du dispositif d’information des locataires.
La première conséquence concerne l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément cette sanction lorsque le bailleur n’a pas respecté ses obligations d’information précontractuelle, notamment la remise des diagnostics obligatoires. Cette limitation constitue une arme procédurale significative pour le locataire en cas de contentieux.
Le locataire peut également solliciter la nullité du contrat de bail pour vice du consentement, sur le fondement des articles 1130 et suivants du Code civil. La jurisprudence reconnaît que l’absence d’information sur les caractéristiques énergétiques du logement peut constituer un dol par réticence, particulièrement lorsque le logement présente des défauts significatifs non révélés (Cass. civ. 3e, 17 novembre 2021, n°20-19.450).
Les recours du locataire face aux manquements du bailleur
Outre l’action en nullité, le locataire dispose de plusieurs voies de recours. Il peut engager la responsabilité contractuelle du bailleur sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil et solliciter des dommages-intérêts. Le préjudice indemnisable peut comprendre le surcoût énergétique subi par rapport aux informations communiquées, voire le préjudice moral lié à l’inconfort thermique.
Le Tribunal judiciaire, compétent pour les litiges locatifs, peut ordonner une expertise judiciaire pour évaluer la performance énergétique réelle du logement et quantifier le préjudice subi par le locataire. Les frais de cette expertise sont généralement mis à la charge du bailleur défaillant.
Le locataire peut également solliciter une réduction du loyer sur le fondement de l’article 6 de la loi de 1989, qui impose au bailleur de délivrer un logement décent. La Commission départementale de conciliation peut être saisie préalablement à toute action judiciaire pour tenter de trouver un accord amiable sur le montant de cette réduction.
Les sanctions administratives se sont renforcées avec la loi Climat et Résilience. L’article L.635-3 du CCH prévoit que le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale en cas de mise en location d’un logement sans respect des obligations d’information énergétique.
La responsabilité du diagnostiqueur immobilier peut également être engagée en cas d’erreur dans l’établissement du DPE ou de l’audit énergétique. La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 21 mai 2020 (Civ. 3e, n°19-13.701) que le diagnostiqueur est tenu à une obligation de résultat quant à l’exactitude des informations fournies. Cette jurisprudence offre au bailleur une possibilité de recours lorsqu’il est lui-même poursuivi par le locataire en raison d’informations erronées.
Enfin, l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques constitue la sanction ultime. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction s’étendra aux logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
Stratégies d’adaptation et perspectives d’évolution du cadre normatif
Face à ce cadre juridique exigeant, les bailleurs doivent développer des stratégies d’adaptation pour maintenir l’attractivité de leur patrimoine immobilier tout en se conformant aux obligations légales. Une approche proactive de la rénovation énergétique permet d’anticiper les échéances réglementaires futures et de valoriser les biens immobiliers.
La première stratégie consiste à réaliser un audit énergétique volontaire, même lorsqu’il n’est pas encore obligatoire. Cette démarche permet d’identifier les faiblesses énergétiques du logement et de planifier les travaux nécessaires sans attendre les contraintes légales. Les bailleurs institutionnels ont majoritairement adopté cette approche en réalisant des audits sur l’ensemble de leur parc immobilier.
La mise en place d’un plan pluriannuel de travaux constitue la seconde étape. Ce plan permet d’échelonner les investissements tout en visant une amélioration progressive de la performance énergétique. La priorisation des interventions doit tenir compte du rapport coût/efficacité et des contraintes techniques spécifiques au bâtiment.
Évolutions législatives prévisibles et anticipation
Le cadre normatif relatif à la performance énergétique des bâtiments continuera probablement à se renforcer dans les prochaines années. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, en cours de révision, prévoit de nouvelles exigences qui seront transposées en droit français.
Plusieurs évolutions sont prévisibles :
- Extension progressive de l’obligation d’audit énergétique à tous les logements mis en location
- Renforcement des critères de décence énergétique
- Mise en place d’un carnet numérique du logement, regroupant l’ensemble des informations techniques et énergétiques
- Développement de mécanismes incitatifs pour les rénovations globales
Les professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, administrateurs de biens) jouent un rôle croissant dans l’accompagnement des bailleurs. Leur devoir de conseil s’étend désormais aux aspects énergétiques et ils doivent alerter leurs mandants sur les conséquences du non-respect des obligations légales. Leur responsabilité professionnelle peut être engagée en cas de manquement à ce devoir (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 15 septembre 2021, n°19/03458).
Les collectivités territoriales développent des programmes d’accompagnement spécifiques pour les propriétaires bailleurs. Ces dispositifs incluent souvent un soutien technique (assistance à maîtrise d’ouvrage) et financier (subventions complémentaires aux aides nationales). Les bailleurs ont intérêt à se rapprocher des services d’urbanisme locaux pour connaître les dispositifs accessibles sur leur territoire.
Le développement des baux verts constitue une innovation contractuelle intéressante. Ces contrats, inspirés du secteur tertiaire, intègrent des engagements réciproques du bailleur et du locataire en matière de performance énergétique. Le bailleur s’engage sur un niveau de performance et le locataire sur des pratiques d’usage responsables. Cette approche collaborative favorise l’atteinte des objectifs environnementaux tout en répartissant équitablement les efforts.
La valorisation financière des investissements énergétiques reste un enjeu majeur. Si la loi encadre strictement les possibilités d’augmentation de loyer après travaux, la valeur patrimoniale des biens rénovés augmente significativement. Une étude des Notaires de France de 2022 montre qu’un écart de deux classes énergétiques peut représenter jusqu’à 15% de valorisation du bien immobilier.
Enfin, la question des copropriétés mérite une attention particulière. La rénovation énergétique y est souvent plus complexe en raison des processus décisionnels collectifs. La loi ELAN a facilité l’adoption des travaux d’économie d’énergie en allégeant les règles de majorité (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les bailleurs ont intérêt à s’impliquer activement dans les instances de gouvernance de leur copropriété pour promouvoir les projets de rénovation énergétique.